28亿外资收购的资本故事

就在2006年6月，有关部门出台限制外资进入房地产领域投资的政策之前，北京国华置业以总额约28.4亿的价格将华贸中心写字楼部分12万平方米的面积卖给日本re-plus基金（以下简称re-plus）。由于买卖双方一直保持低调，有关交易细节至今鲜为人知。

1月17日，一位参与此笔交易的人士向记者表示，由于“华贸中心”一直采取只租不售的运营模式，此笔表面上的交易背后还有一个成功的资本故事。“华贸中心项目以最小的代价回流了资金且保持了开发商对物业的持有权”是业内人士对此次交易的评价。

坐落在北京市东长安街显要地段的华贸中心自一开工，就成了吸引海外投资基金的焦点。

华贸中心总建筑面积接近100万平方米，其中写字楼部分30万平方米，酒店部分15万平方米，商城部分18万平方米。

北京国华置业方面提供的消息称，其实re-plus给出的价格并不是最高的。但华贸中心定位是只租不售、注重长期经营，而re-plus基金恰好有做REITs的经验。

re-plus成立于2005年11月，主要投资者是银行、保险公司和养老基金等机构投资者，截至2006年9月，re-plus基金注册资本额为30亿日元，但其持有的投资资产价值约为800亿日元。

re-plus目前在日本东京上市，其旗下有一只REITIS基金。“re-plus基金曾在香港、新加坡等地都有长期持有型投资项目，而北京华贸中心项目却是其在中国大陆市场第一单，也是目前该基金海外最大的一单投资项目。”北京国华置业有限公司人士说。

据记者了解，尽管re-plus基金买下了华贸中心写字楼部分近一半的面积，但并不能短期内出售套现。

按照国华置业开发华贸中心的最初构想，整个华贸中心项目国华置业将全部持有，仅以出租的方式招商。

据国华置业材料披露，re-plus基金与国华置业合资成立一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招商，每年运营收益双方按比例分成。

与写字楼部分运营模式类似，华贸中心酒店部分和商场部分也各自成立了资产管理公司。

如果re-plus基金不遵守协议，提前出售手中的写字楼资产怎么办？国华置业有方面表示完全没有必要担心，因为双方合作的内容有充分的约定。

据有关人士透露，双方还签定了一个补充协议，在这个补充协议里有对re-plus所持有12万平方米写字楼项目出售的具体约束。

“双方规定了一个禁售期，这个时间相当长。”有关人士表示，如果re-plus违约将资产出售，国华置业有权以原价回购这部分写字楼资产。

所以，从某种意义上说华贸中心跟一般的销售行为不同，而是相当于变相地引进了一家战略合作伙伴。国华置业有关人士表示，华贸中心所采取的租售策略是为最大限度保证国华置业对华贸中心的持有权和决定权。

“这不仅是考验开发商资金实力，更是考验开发商的开发理念和运作理念，华贸中心项目以最小的代价回流了资金且保持了开发商对物业的持有权。”上述世邦魏理仕有关人士说。